Mise à jour concernant les espaces de bureaux : La qualité est au rendez-vous

Télécharger maintenant
Livre blanc

Introduction

大流行开始两年后, l'avenir du marché des bureaux continue de susciter des débats animés.

En août 2020, nous avons donné notre point de vue :位于主要城市中心的优质建筑,那里的生活很好, 工作和娱乐的表现要比那些结转资本支出高或地理位置不太受欢迎的旧办公楼好得多.1 En d'autres termes, 对高质量办公楼的需求将继续强劲, 谈球吧体育已经看到这一趋势得到了证实.

Aujourd'hui, Green Street, 商业地产分析公司, 预计由于远程办公和面对面工作共享的新现实,对办公室的需求将下降约15%.2 然而,这些预测没有考虑到对高质量产品需求的明显增长。. 需求下降主要集中在较老、投资不足的建筑上, et la forte demande s'est maintenue pour les espaces de haute qualité.

这些办公楼是新建的或最近翻修过的, 它们往往有大量的设施,位于交通枢纽附近的城市。. Par exemple, depuis le début de la pandémie, 曼哈顿中城84%的总租赁活动来自a类资产或高档建筑, selon Cushman & Wakefield.3

曼哈顿中城84%的租赁活动发生在a类资产或高档建筑中.

谈球吧体育现在看到,一流房地和劣质房地的租金差距达到了创纪录的水平。. En février 2022, 美国最昂贵的10%办公楼的租金比其市场上的其他房产高出51%, selon la société de données VTS.4 Chez Brookfield, 谈球吧体育在全球办公市场看到了类似的趋势, notamment à New York, Sydney, London, Séoul, Dubaï, Shanghai, Berlin et Bangalore印度的全球技术中心.

Ce qu'il faut : Des bureaux de qualité supérieure dans les grandes villes

谈球吧体育相信,世界各地的大城市将继续是雇主需要雇佣最优秀人才的地方, et les plus diversifiés, du monde.

考虑到目前的劳动力短缺, 这是解决雇主获得劳动力问题的关键因素.

科技公司在纽约等世界级城市签署租约, Shanghai, Londres et Berlin, 因为这是人才的所在.

Prenons l'exemple de Meta, la société mère de Facebook, 谁增加了它的全球劳动力, 从2020年底的约5.8万名员工增加到2021年底的约7.2万名员工, 在一年内增长了23%. En 2020, au plus fort de la pandémie, Meta在曼哈顿签署了73万平方英尺的租约, la plus grande transaction de bureaux à New York cette année-là. Aujourd'hui, 公司在现场继续前进, et les employés devraient commencer à y travailler d'ici la fin de l'année.

当成长型公司增加员工数量并支付更高的工资时, 管理团队通常希望这些员工能面对面地见面. Par conséquent, 办公室老板需要创造员工想要工作的环境. 这一趋势越来越多地伴随着配备现代化设备的高档办公空间, de lumière naturelle, de vues impressionnantes, d'air pur, 可持续性参考和许多公共空间,人们可以互动. 谈球吧体育发现租户愿意为这些服务付费.

Figure 1 : Les locataires ne sont pas découragés par les prix

2016年至2021年,每平方英尺交易额超过100美元

图1:租户不受价格影响
Source : CBRE Research. Données en date du 20 décembre2021.

En fait, 世邦魏理仕在2022年初表示,曼哈顿的高端写字楼市场, c'est-à-dire les immeubles neufs ou rénovés dotés de nombreux équipements, de systèmes de construction modernes et d'un accès facile aux transports publics, 恢复到大流行前的标准. En 2021, 105笔交易包括初始租金, calculé au pied carré, $ 100或以上(见图1).6 虽然租金改善津贴和免费租金津贴的数额有所增加,但这一趋势仍在继续。, 100美元的交易量比2020年增长了114%,比5年历史平均水平增长了18%. De plus, à Brookfield, 谈球吧体育的租赁团队看到曼哈顿中城的一些交易每英尺超过200美元.

在这些城市中,高增长的科技租户也在寻找高档办公空间。.

2021年,谷歌宣布以21亿美元收购St. John's Terminal, 该公司已经租用了位于曼哈顿西部的一栋新装修的办公楼. 该公司也在其他城市扩张.

En janvier 2022, 谷歌宣布打算以7.3亿英镑收购中央圣贾尔斯项目,以增加在伦敦的投资. 公司计划翻新这处房产, 通过为面对面的团队工作设置“新型协作空间”, ainsi qu'en créant plus d'espace global pour améliorer le bien-être ».8 谷歌在办公室的投资使其在英国的存在增加了50%. 目前在英国有6400名员工, Google pourra bientôt accueillir 10 000 employés dans la région.

科技公司并不是唯一为高端办公室支付高额租金的公司. À San Francisco, 花旗集团(Citigroup)离开了位于市中心的同名大厦,搬到了位于市场街1号(1 Market Street)的一栋更昂贵的大楼.9 À New York, Chubb, 综合保险公司, 将离开时代广场附近的现有总部,在麦迪逊大道550号租赁24万平方英尺的主租户, 一座办公楼被改造成一个著名的综合体.10Toujours à New York, 摩根士丹利签署了一份15年的租约,面积约40万平方英尺,并将在公园大道广场增加办公空间, situé au 55 East 52nd Street.11 Enfin, 在洛杉矶市中心, Adidas a récemment loué 107 000 pieds carrés au California Market Center, un nouveau projet de réaménagement de bureaux appartenant à Brookfield.12

通往高质量办公楼的通道

Office Update_Properties_FR

不需要的:质量较差的空间

“欢迎来到加速过时的时代”, a remarqué la publication PERE sur les marchés privés en décembre 2021, “因为更严格的ESG要求和租户的要求意味着许多物业不再符合标准”.13

大多数办公室资产需要的资金比人们5年或10年前所能筹集的资金还要多. À son tour, 过时风险的增加也导致了可投资宇宙的缩小. 对于其中一些B类和C类办公室资产, 让他们的建筑更新所需的资金——升级电梯, réviser les systèmes mécaniques, 对facade进行彻底的重新分类, 更重要的是——根本不值得.

Au lieu de cela, 其中一些将被改造成多户住宅, 其他生命科学